房地產(chǎn)信托“假股權(quán)真貸款”受壓
此前市場上的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)雖然大多號稱進(jìn)行股權(quán)投資，但實(shí)際操作中往往變?yōu)椤耙鐑r(jià)回購”，以達(dá)到貸款輸血目的。
房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)“逐筆報(bào)批”監(jiān)管效果顯現(xiàn)。信托公司越來越傾于向大型地產(chǎn)公司開展股權(quán)投資，以往盛行的“假股權(quán)，真貸款”業(yè)務(wù)生存空間受到壓縮。
日前上海某信托公司信托經(jīng)理向證券時(shí)報(bào)記者表示，若非大型房地產(chǎn)公司，該信托公司是不會為其再發(fā)新的信托產(chǎn)品，“因?yàn)榧词鼓苓^了公司風(fēng)控這一關(guān)，也無法通過當(dāng)?shù)劂y監(jiān)局的審核?！?br>
這種現(xiàn)象源于6月底銀監(jiān)會要求信托公司“今后凡涉及到房地產(chǎn)的相關(guān)業(yè)務(wù)都逐筆報(bào)批”。此新規(guī)意味著監(jiān)管層已進(jìn)一步提高房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的風(fēng)控要求，以貫徹此前窗口指導(dǎo)所提出的“控增速”目標(biāo)。
如此一來，就間接促使信托公司對現(xiàn)有的、擬報(bào)批房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行優(yōu)勝劣汰，以求盡早通過審核進(jìn)入募資階段。而這期間，質(zhì)地相對優(yōu)良、更具還款能力的大型地產(chǎn)公司自然成為優(yōu)先項(xiàng)目。而在部分信托人士看來，“逐筆報(bào)批”的效應(yīng)還在于“假股權(quán)，真貸款”項(xiàng)目的生存空間將被進(jìn)一步壓縮。
中鐵信托有關(guān)人士認(rèn)為，監(jiān)管層目前不會暫停房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但鼓勵(lì)信托公司參與到開發(fā)商的項(xiàng)目上，做真正的股權(quán)投資，而不是單純提供融資。
此前市場上的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)雖然大多號稱進(jìn)行股權(quán)投資，但實(shí)際操作中會變?yōu)椤耙鐑r(jià)回購”即由信托計(jì)劃入股房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，并約定一定期限后由開發(fā)商溢價(jià)回購，以股權(quán)投資為表象，而通過回購安排實(shí)現(xiàn)貸款輸血功能。在具體項(xiàng)目開展中，信托公司只有財(cái)務(wù)監(jiān)督權(quán)，而無法落實(shí)分紅權(quán)、人事權(quán)等核心權(quán)力。一般來說，這種“假股權(quán)”項(xiàng)目的預(yù)期收益及帶給信托公司的手續(xù)費(fèi)也相應(yīng)較低，也更符合開發(fā)商的利益。在監(jiān)管新規(guī)出臺之前，信托公司多數(shù)實(shí)行來者不拒、以量補(bǔ)價(jià)的政策，“假股權(quán)”業(yè)務(wù)市場行情也一路向好。
但在目前通道狹窄，多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目過獨(dú)木橋的情況下，信托公司只能更加重視質(zhì)量。上海某信托人士表示，能做到同股同權(quán)的“真股權(quán)”類產(chǎn)品的回報(bào)率遠(yuǎn)高于市場平均水平，一般的預(yù)期收益率都能在15%以上，而信托公司的報(bào)酬率也不會低于5%。預(yù)計(jì)隨著新規(guī)效應(yīng)的進(jìn)一步發(fā)酵，房地產(chǎn)市場收益率水平將進(jìn)一步升高。
房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)“逐筆報(bào)批”監(jiān)管效果顯現(xiàn)。信托公司越來越傾于向大型地產(chǎn)公司開展股權(quán)投資，以往盛行的“假股權(quán)，真貸款”業(yè)務(wù)生存空間受到壓縮。
日前上海某信托公司信托經(jīng)理向證券時(shí)報(bào)記者表示，若非大型房地產(chǎn)公司，該信托公司是不會為其再發(fā)新的信托產(chǎn)品，“因?yàn)榧词鼓苓^了公司風(fēng)控這一關(guān)，也無法通過當(dāng)?shù)劂y監(jiān)局的審核?！?br>
這種現(xiàn)象源于6月底銀監(jiān)會要求信托公司“今后凡涉及到房地產(chǎn)的相關(guān)業(yè)務(wù)都逐筆報(bào)批”。此新規(guī)意味著監(jiān)管層已進(jìn)一步提高房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的風(fēng)控要求，以貫徹此前窗口指導(dǎo)所提出的“控增速”目標(biāo)。
如此一來，就間接促使信托公司對現(xiàn)有的、擬報(bào)批房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行優(yōu)勝劣汰，以求盡早通過審核進(jìn)入募資階段。而這期間，質(zhì)地相對優(yōu)良、更具還款能力的大型地產(chǎn)公司自然成為優(yōu)先項(xiàng)目。而在部分信托人士看來，“逐筆報(bào)批”的效應(yīng)還在于“假股權(quán)，真貸款”項(xiàng)目的生存空間將被進(jìn)一步壓縮。
中鐵信托有關(guān)人士認(rèn)為，監(jiān)管層目前不會暫停房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，但鼓勵(lì)信托公司參與到開發(fā)商的項(xiàng)目上，做真正的股權(quán)投資，而不是單純提供融資。
此前市場上的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)雖然大多號稱進(jìn)行股權(quán)投資，但實(shí)際操作中會變?yōu)椤耙鐑r(jià)回購”即由信托計(jì)劃入股房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，并約定一定期限后由開發(fā)商溢價(jià)回購，以股權(quán)投資為表象，而通過回購安排實(shí)現(xiàn)貸款輸血功能。在具體項(xiàng)目開展中，信托公司只有財(cái)務(wù)監(jiān)督權(quán)，而無法落實(shí)分紅權(quán)、人事權(quán)等核心權(quán)力。一般來說，這種“假股權(quán)”項(xiàng)目的預(yù)期收益及帶給信托公司的手續(xù)費(fèi)也相應(yīng)較低，也更符合開發(fā)商的利益。在監(jiān)管新規(guī)出臺之前，信托公司多數(shù)實(shí)行來者不拒、以量補(bǔ)價(jià)的政策，“假股權(quán)”業(yè)務(wù)市場行情也一路向好。
但在目前通道狹窄，多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目過獨(dú)木橋的情況下，信托公司只能更加重視質(zhì)量。上海某信托人士表示，能做到同股同權(quán)的“真股權(quán)”類產(chǎn)品的回報(bào)率遠(yuǎn)高于市場平均水平，一般的預(yù)期收益率都能在15%以上，而信托公司的報(bào)酬率也不會低于5%。預(yù)計(jì)隨著新規(guī)效應(yīng)的進(jìn)一步發(fā)酵，房地產(chǎn)市場收益率水平將進(jìn)一步升高。
(xief摘自證券時(shí)報(bào))